Cedolare secca: cos’è e come funziona

Che siate interessati alle locazioni come proprietari, oppure come potenziale inquilini, è bene che siate adeguatamente informati su tutto ciò che gravita attorno al tema delle locazioni di immobili.

Uno degli aspetti importanti della locazione è rappresentato dalla cedolare secca; vediamo di seguito cos’è la cedolare secca, come funzionano i contratti di affitto a cui essa si applica e perché, in determinati casi, sia davvero conveniente sceglierla.

Guida alla cedolare secca: partiamo dalle basi

Con la locuzione “cedolare secca” si intende una tassazione agevolata applicabile solo rispondendo a determinati requisiti, a contratti di affitto tra privati (quindi sempre persona fisica e mai persona giuridica o impresa) per immobili residenziali.

Per quel che riguarda le locazioni commerciali, in realtà, la Legge di Bilancio 2020 non ha prorogato ciò che invece nell’anno 2019 è stato possibile fare: la legge di Bilancio 2019, infatti, aveva introdotto la possibilità di usufruire della cedolare secca al 21% anche per i canoni di locazione relativi agli immobili ad uso commerciale.

Sarà premura del locatore dell’immobile residenziale optare per questa soluzione in quanto, trattandosi di una tassazione semplificata, sarà lui per primo a giovarne fiscalmente.

In altre parole, la cedolare secca consente di applicare un’imposta sostitutiva rispetto alla tassazione ordinaria IRPEF, sostituendo inoltre:

  • le addizionali regionali e comunali IRPEF;
  • l’imposta di registro;
  • l’imposta di bollo.

La cedolare secca è applicabile a tutti i contratti di locazione e a tutte le tipologie immobiliari?

Come già anticipato, il proprietario dell’immobile da locare dovrà dichiarare che la soluzione abitativa in questione risponda a determinati requisiti, prima di procedere con questa scelta.

  • Immobili residenziali: appartenente alle categorie dalla A/1 alla A/11, fatta eccezione per la categoria A/10 che comprende uffici o studi privati. Si applica inoltre sulle relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione e quindi box, garage, cantine, posti auto ecc…, purché siano menzionate nel contratto.
  • Immobili ad uso commerciale: come già anticipato, questa possibilità non è più attuabile, almeno per l’anno in corso.

Requisiti contrattuali per poter usufruire della cedolare secca

Dopo aver individuato le categorie catastali, è fondamentale capire a quale tipologia di contratto di locazione la cedolare secca sia applicabile.

Nonostante abbiamo sottolineato che l’accordo contrattuale dovrà essere stipulato tra persone fisiche, è bene sottolineare però che il Decreto Legge sulla casa ha introdotto la possibilità di optare per il regime della cedolare anche ai contratti di locazione di unità abitative stipulati con cooperative o enti senza scopo di lucro.

La prerogativa, in quest’ultimo caso, dovrà però essere che l’immobile sia locato a studenti universitari con rinuncia all’aggiornamento ISTAT.

Un’altra tipologia contrattuale che può applicare questa tassazione agevolata è quella dei contratti brevi, quelli cioè con durata inferiore a 30 giorni. Questo perché, a differenza di tutti gli altri, sui contratti di locazione brevi, non c’è l’obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Base imponibile e aliquota della cedolare secca

L’aliquota della cedolare secca è:

  • 21%, nel caso di contratto libero;
  • 10%, nel caso di contratto a canone concordato.

L’aliquota del 10% è stata resa “a regime” proprio dalla Legge di bilancio 2020.

La base imponibile su cui applicare l’aliquota è data dal maggiore tra i seguenti importi:

  • canoni di locazione maturati nel periodo di vigenza della cedolare secca;
  • rendita catastale rivalutata del 5%.

L’ammontare dovuto deve essere versato in acconto e saldo, secondo i termini previsti per l’IRPEF.

L’acconto è pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente (non è dovuto nel primo anno di esercizio dell’opzione) ed è dovuto se la cedolare per l’anno precedente supera i 51,65 euro.

L’acconto va versato:

  1. In un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro;
  2. In due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro:
    • la prima, del 40% (del 95%), entro il 30 giugno;
    • la seconda, del restante 60% (del 95%), entro il 30 novembre.

Il saldo si versa entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 30 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.

Per il versamento della cedolare secca con F24, vanno utilizzati questi codici:

  • 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
  • 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
  • 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo

Quali sono i vantaggi dell’applicazione della cedolare secca?

Applicare il regime di cedolare secca rappresenta dei vantaggi sia per il proprietario che per il l’inquilino del bene oggetto di locazione:

  1. Il proprietario dell’immobile, scegliendo la cedolare secca, rinuncia a qualsiasi aggiornamento relativo al canone d’affitto,e ciò significa che per tutta la durata contrattuale non potrà apportare aumenti o modifiche alla cifra concordata inizialmente con l’inquilino.
  2. I vantaggi per l’inquilino: la cedolare secca, sostituendo anche l’imposta di registro e di bollo, solleva il locatario dalla spesa di questa imposta, addebitata in genere da parte del locatore nella misura del 50%.

Dalla teoria alla pratica: ecco i passi da compiere per applicare la cedolare secca al tuo contratto di locazione

In primis, dopo averla concordata con l’inquilino in sede di discussione contrattuale, l’adesione a questa tassazione agevolata andrà ufficializzata in sede di registrazione contrattuale.

Ecco che quindi, dovrai inserire questa specifica nel modello RLI che serve proprio per la registrazione dei contratti di locazione.

Il rinnovo di questa scelta non è tacitamente correlato al rinnovo contrattuale, ecco perché qualora tu decidessi di volerne usufruire anche per il rinnovo del contratto d’affitto, successivo dunque alla prima stipula, sarà necessario che tu comunichi all’inquilino questa decisione per mezzo di raccomandata, almeno 30 giorni prima dalla scadenza del contratto in essere.

Per quel che riguarda invece i contratti brevi, cioè inferiori a 30 giorni, la scelta della cedolare secca è applicabile direttamente in fase di dichiarazione dei redditi, dato che non è obbligatorio registrare questo genere di contratti.

Cosa succede nel momento di proroga contrattuale oppure di disdetta anticipata del contratto di locazione?

Naturalmente, sarà compito del locatore occuparsi di questo aspetto. Si presuppone infatti che egli abbia:

  • Correttamente effettuato i versamenti d’imposta;
  • Dichiarato i redditi da locazione a cedolare secca in dichiarazione dei redditi;

Secondo quanto stabilito dal D.L. 193/2016, è previsto che in caso di mancata comunicazione sulla proroga del contratto di locazione a cedolare secca, non si decada dalla tassazione agevolata qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente.

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