Le tasse per chi compra e vende casa: tutte le agevolazioni

Dal 2016 sono entrati in vigore alcuni cambiamenti per chi decide di comprare o vendere un immobile. Sono state introdotte alcune agevolazioni che consentono di risparmiare sull’acquisto della prima casa. Ecco quali sono le imposte da pagare e i requisiti necessari per usufruire dei benifici.

Ma come si calcolano queste imposte? E come cambiano a seconda che si tratti di una prima o seconda casa?

Ecco come calcolare le imposte

A seconda dell’imposta che viene applicata, il metodo per calcolarla è differente. Se paghi l’Iva, ad esempio, devi applicare la percentuale dell’imposta al prezzo d’acquisto; se invece paghi l’imposta di registro, devi applicare l’imposta al valore catastale.

Come calcolare il valore catastale

Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coefficienti:

110 per la prima casa e le relative pertinenze;
120 per i fabbricati (non prima casa) appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse le categorie A/10 e C/1).
Nel rogito deve essere indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione per poter versare le imposte sulla base del valore catastale. Deve inoltre trattarsi di immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze, effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. L’occultamento, anche parziale, del corrispettivo o la dichiarazione nell’atto di compravendita di un importo inferiore a quello pattuito, determina la perdita del beneficio. Di conseguenza, dovrai versare le imposte di registro, ipotecaria e catastale sul prezzo d’acquisto, oltre a una sanzione che va dal 50% al 100% della maggior imposta dovuta.

L’utilizzo del valore catastale per applicare l’imposta di registro è applicabile anche all’acquisto di pertinenze (come box, cantine, posti auto…) a patto che nel rogito venga specificato il “vincolo pertinenziale” all’abitazione, cioè deve essere ragionevolmente vicino per essere di servizio alla stessa. Ma quando è considerato pertinenziale e quando non lo è? Se, ad esempio, compri la casa in un condominio e il box in quello vicino, può essere considerato pertinenziale. Se invece il box si trova particolarmente distante o addirittura in un altro Comune, è esclusa la pertinenzialità.

Esempi di calcolo dell’imposta

Per capire concretamente come calcolare le imposte, ecco alcuni esempi pratici:

Anna e Marco comprano un immobile non di lusso con rendita catastale di 1.000 euro al prezzo di 250.000 euro.

  • Acquisto seconda casa da privato

per calcolare il valore catastale dell’immobile, occorre rivalutare la rendita catastale del 5% e moltiplicare per 120: 1.000 x 1,05 x 120 = 126.000. Poi calcoliamo l’imposta di registro sul valore catastale (9%) e aggiungiamo le imposte ipotecaria e catastale di complessivi 100 euro (50 euro ciascuna): (126.000 x 9%) + 100 = 11.440 euro.

 

  • Acquisto da impresa con Iva

calcoliamo l’Iva sul prezzo di acquisto (10%), oltre alle imposte di registro, ipotecaria e catastale, imposta di bollo e tassa ipotecaria: (250.000 x 10%) + 600 + 230 + 90 = 25.920 euro.

 

  • Acquisto prima casa da privato:

per calcolare il valore catastale dell’immobile, occorre rivalutare la rendita catastale del 5% e moltiplicare per 110: 1.000 x 1,05 x 110 = 115.500. Poi calcoliamo l’imposta di registro sul valore catastale (2%) e aggiungiamo le imposte ipotecaria e catastale di complessivi 100 euro (50 euro ciascuna): (115.500 x 2%) + 100 = 2.410 euro.

 

  • Acquisto prima casa da impresa con Iva:

Calcoliamo l’Iva sul prezzo d’acquisto (4%), oltre alle imposte di registro, ipotecaria e catastale, imposta di bollo e tassa ipotecaria: (250.000 x 4%) + 600 + 230 + 90 = 10.920 euro.