Valutazione immobiliare post Coronavirus? Lo scenario non è così nero

La valutazione di un immobile deve tenere conto delle caratteristiche dei mercati immobiliari nel breve e nel lungo termine, data la natura di questo particolare bene. La necessità di bilanciare il giudizio di valore tra questi due diversi orizzonti temporali è ben presente nella teoria e nella prassi della valutazione immobiliare in forma di sintesi tra attualità e suscettività.

Il bilanciamento del giudizio su questi due orizzonti diventa molto problematico quando, come in questo periodo, ci si trova davanti una situazione di crisi economica potenzialmente profonda e imprevista. Cionondimeno questo bilanciamento è indispensabile. Una sbrigativa adesione ai trend immediati di mercato, e in particolare a un eventuale repentino calo dei ricavi, potrebbe ingigantire gli effetti della crisi sulla tenuta del sistema finanziario con ricadute sproporzionate sui valori dei beni immobili.

Del resto, come prima dell’insorgere dell’epidemia le previsioni sui valori immobiliari si fondavano sulle condizioni al momento note e sulla loro probabile evoluzione, così oggi occorre che le previsioni sui valori immobiliari riescano a distinguere l’effetto degli eventi di tipo transitorio non destinati a perdurare dagli effetti delle condizioni permanenti e della loro prevedibile evoluzione.

Inoltre, la storia insegna che non sempre eventi imprevedibili e drammatici sono stati sinonimo di crisi economica.

Trend immobiliare post crisi inglese, 2009. Fonte: Knight Frank residenti research

Basti pensare alla peste suina che nel 2009 spaventò il Regno Unito. Di tutta risposta negli immediati mesi successivi i prezzi delle case a Londra ebbero un’impennata del 10%. O anche alla tragedia delle Torri Gemelle che aveva portato un pessimismo senza precedenti non solo negli Usa ma nel mondo intero: “Non ci saranno più banche, crollerà il Real Estate perché nessuno vorrà più investire…”. Un’ondata di pessimismo giustificata dagli eventi ma che, per fortuna, non è stata confermata dagli accadimenti dei mesi successivi. Nel giro di qualche mese, infatti, la crisi sembrava solo un brutto ricordo almeno sotto il profilo economico.

Immobile in Via Orefici 13 venduto alla Deka Immobilien

Certo, il problema esiste e sbaglieremmo a non tenerne conto. Ancora non sappiamo quando comincerà la terza fase post crisi, veniamo da 3 mesi senza produzione che influiranno sicuramente sul potere economico dei cittadini e sulla loro stessa voglia di impegnarsi per acquistare un immobile. Bisognerà inoltre avere un riscontro sulla propensione degli Istituti finanziari di concedere prestiti. Questi fattori devono per forza costituire un elemento in una valutazione immobiliare come dev’essere tenuto conto di altri fattori quali i continui investimenti su Milano, anche in pieno Covid, di importanti attori che non si sono fatti prendere dal panico e hanno portato a termine operazioni importanti quali la rilevazione dell’Ippodromo del Trotto di Milano  o dell’edificio di Via Orefici 13 da parte della Società tedesca Deka Immobilien.

Per questi motivi chi viene a chiamato a valutare un immobile residenziale deve tenere conto di molteplici fattori e non basarsi esclusivamente sul periodo difficile che stiamo vivendo.